티스토리 뷰
이번에는 민간임대주택에 관한 특별법을 뽀개 보겠습니다. 보시고 유용한 정보 되시길요. 아래의 예제와 질문사항들은 개인의 분석이니 이행하시기전 꼭 구청과 세무사와 더블체크 하시는것을 추천드립니다.
# 질문) "박씨"는 2019년 10월 20일 A아파트를 주택임대 사업자 등록함. A아파트 전세를 "김씨"와 전세금 2억에 2018년 8월 25일부터 2020년 8월 24일까지 계약을함. "김씨" 계약완료후, 2020년 8월 25일 "이씨" 전세계약할때 전세금은 얼마까지 할수 있나? 현재 시세는 3억임.
분석 정리
1. 2019년 10월 20일 표준임대차 계약서를 제출하였다면 2억에서 5% 까지만 증액. 즉 2억 1천만원까지 전세금.
2. 2019년 10월 20일 표준임대차 계약서를 제출 하지않았다면 2억에 국한받지 않고 시세대로 전세 맞출수 있음. 시세가 3억이기에 3억 가능함.
이유분석) 현행법상으로는 "최초임대료"에 대한 현재 개정사항은 "종전임대주택"을 기준으로한다를 따라서 종전임대주택 계약금액인 "김씨"와의 계약 2억원을 최초 임대료로 해야하지만.. 이 현행법의 적용기준은 2019년 10월 24일을 기준으로 한다. 그렇기에 박씨의 주택임대 사업자 등록은 2019년 10월 24일 이전인 2019년 10월 20일에 하였기에 "박씨"와 이번계약에서 표준임대차계약서로 3억원을 전세 계약한다면, 이 3억원이 최초 임대료가 되는것이다.
# 질문) 주택임대사업장 임대료 인상율 5%제한에 대한 분석. 1년마다인지 계
분석 정리
1. 기본적으로 주택임대 계약은 2년을 기준으로 한다. 그렇기에 최초 계약시 2019년 1월 10일~ 2021년 1월 9일까지 전세 2억에 계약을했다. 그러면 2년이 지나고 나서 2021년 1월 10일 새로운 세입자가 들어올때 2억 1천만원을 받을수 있다. 즉, 어떻게 보면 2년에 5%인셈이다.
2. 하지만, 만약에 2년 살기로 한 세입자가 애매하게 나간다면?
1) Case 1. 2019년 1월 10일 ~ 2020년 1월 5일까지 살고 나가는경우. 물론 본인이 미안해서 전세를 맞춰주겠다고 하고 2020년 1월 6일날 새로운 세입자와 계약을 하게된다. 그렇다면 임대인은 새로운 세입자에게 얼마를 전세계약할수 있겠나? 당연히 2억원이다. 그이유는 최초계약의 1년이내에는 증액을 할수 없기 때문이다.(민간임대주택에 관한 특별법 44조 3항) 그렇다면 임대인의 계약서는 2020년 1월 6일 ~ 2022년 1월 5일까지 2억원 계약서를 쓸테고 결론적으로는 2019년 1월 10일 ~ 2022년 1월 5일 까지 2억원으로 전세를 놓는것이다. 즉, 약 3년동안 전세금이 2억이되는거임.
2) Case 2. 2019년 1월 10일 ~ 2020년 1월 15일까지 살고 나가는경우는 Case1과 반대다. 즉, 1년이 넘은 시점이기 때문에 새로운 세입자와의 계약서는 2억원에 5%까지 증액할수 있다. 그래서 만약 2.1억원에 계약한다면 2020년 1월 16일~ 2022년 1월 15일까지 2.1억에 계약하기에 Case1보다 임대인이 현금 확보가 낫다.
3) Case 3. Case 1과 Case2를 보면 임대인의 잔머리가 나올때이다. 2020년 1월 5일 세입자가 나갔을때 임대인이 현금이 있는사람이라 이를 내주고 10일 버티다가 2020년 1월 15일 새로운 세입자를 맞이할수도 있는것이다. 5%상승시켜서 말이다.
# 정리) 민간임대주택의 용어 및 분류
[출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 제 1항 총칙]
민간임대주택
1) 민간건설임대주택 : 건설후 임대를 내놓은 주택
2) 민간매입임대주택
①공공지원민간임대주택 : 예전 박정희 시대의 뉴스테이를 말함.
② 장기일반민간임대주택 : 8년 이상 임대 임대주택.
③ 단기민간임대주택 : 4년 이상 임대주택
# 정리) 임대의무기간 및 양도
[출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 제 5항 43조]
1. 임대의무기간
1) 장기일반민간임대주택 : 8년이상 임대.(43조 1항)
2) 단기민간임대주택 :4년 이상 임대.(43조 1항)
2. 양도
1) 임대 의무기간후 양도
2) 임대 의무기간내 양도(임대사업자 → 임대사업자)
- 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도가능
※ 양도 조건
① 국토교통부령으로 정하는바 시장 군수 구청장에게 신고(43조 2항)
② 양수도계약서 임대사업자 지위 승계 명시(43조 2항)
3) 임대 의무기가내 양도(임대사업자 → 일반인)
- 부도, 파산등의 대통령령으로 정한 경제적 사정(43조 4항)
# 정리) 임대료
[출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 제 5항 44조]
1. 임대료
1) 민간임대주택 임대하는 경우 최초 임대료(임대 보증금 + 월임대료)는 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약( 종전임대차계약) 임대료임(44조 1항)
2. 임대료 증액
1) 임대료 증액은 5% 내에서 가능. 임대료 증액 청구는 임대차 계약후 1년 이내에는 하지 못한다. (44조 2항, 44조 3항)
3. 최초임대료에 대한 적용(법률 제 16386호, 2019. 4. 23 일부개정. 2019. 10.24일 시행, 부칙 4조]
최초 임대료 및 임대차계약신고에 관한 적용은 법 시행일이 2019년 10월 24일 이후 최초로 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.
# 정리) 임대차 계약 신고
[출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 제 5항 46조]
1) 임대차 계약을 체결한날 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내 시장 군수 수청장에게 신고 또는 변경신고한다.(46조)
# 정리) 과태료
[출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 제 67조]
- 3천만원 : 임대료 및 임대기간 충실하지 않은등의 사유들
# 정리) 표준임대차 계약서
[출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 제 5항 47조]
1. 임대사업자의 임대차계약 체결시 국토교통부령으로 정한 표준임대차계약서를 사용해야 함.
2. 표준임대차계약서 포함사항(5항 47조)
1) 임대료 및 임대료 증액 제한 사항
2) 임대차 계약기간
3) 임대보증금의 보증 관련 사항
4) 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계 사항
5) 임대사업자 및 임차인의 권리 의무 관련 사항
6) 수선 유지 및 보수 관련 사항
7) 임대기간 남아 있는 기간과 임대차계약의 해제 해지등에 관한 사항